Михаил Бузулуцкий: “В ближайшие два года не стоит ждать падения цен на жилье”
Как девелоперы отреагировали на спад продаж в новостройках
Льготные ипотечные программы для новостроек в столичном регионе фактически были отменены, что привело к резкому падению продаж. Выручка застройщиков в сравнении с последним месяцем действия льготной ипотеки упала на 50 млрд руб. в первый же месяц. Такая ситуация стимулировала девелоперов и застройщиков использовать маркетинговые схемы, такие как акции и скидки, а также продажи в рассрочку. За последний год в таких схемах не было необходимости, так как спрос и без того был повышенным.
Московские девелоперы в период действия льготных ипотечных программ получали небывалые прибыли, с начала 2021 года выручка столичных игроков на рынке первички выросла на 30%, а прибыль росла еще быстрее.
Условия льготной ипотеки ужесточились, что привело к изменениям в обстановке на рынке недвижимости. Лимит суммы в 3 миллиона рублей, установленный для ипотечных программ, для московского региона стал решающим фактором, отметил вице-президент и коммерческий директор Группы компаний «Инград» Михаил Бузулуцкий. Львиная доля жилого фонда столичного региона – это объекты, по стоимости превышающие установленный лимит для льготной ипотеки.
Естественно, что при таком раскладе столичные застройщики стали наблюдать падение уровня продаж. В июне 2021 года, когда льготная ипотека еще действовала, в Москве и области застройщиками было продано 15,8 тысяч лотов на общую сумму 170 млрд руб. В августе эти показатели сократились на треть.
Однако, не только изменение в условиях ипотечных программ явилось катализатором такой динамики в продажах. Увеличение цен также явилось причиной торможения роста продаж на рынке. Так, в июле, в первый месяц после отмены льготной ипотеки, в старой Москве цены выросли на четверть, а в новых границах Москвы, как и в Подмосковье, этот показатель составил 34%.
Сложившаяся ситуация привела к тому, что покупатели в поисках экономных решений стали покупать квартиры с меньшей площадью, таким образом средняя площадь квартир, реализованных за последний год, уменьшилась на 10%. По словам Михаила Бузулуцкого студии и однокомнатные квартиры от 22 до 42 кв. м стали наиболее популярными в этот период.
Рассрочка вместо ипотеки
Первая половина июля ознаменовалась для застройщиков ожидаемым падением потока клиентов. И уже в июле стали активизироваться девелоперами маркетинговые инструменты – скидки, акции, рассрочки. Но этого было недостаточно для стимулирования роста продаж. Тогда игроки рынка прибегли к квазисубсидированию ипотечных продуктов для поддержания низких ставок. Вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий делится опытом и рассказал, как это происходило.
Для того чтобы удержать реальный спрос, который базируется именно на ипотечных программах, необходимо было предпринять совместные с банками действия. Когда льготная ипотека исчезла из инструментария девелоперов, им ничего не оставалось, как компенсировать часть ставки банкам за свой счет. Таким образом у девелоперов Москвы и области появился льготный ипотечный продукт, ориентированный на семьи, со ставкой 6%.
Также Михаил Бузулуцкий отмечает, что большую популярность приобрели ипотечные продукты с траншевой схемой. Дробление тела кредита на транши существенно снижает его стоимость. Ипотечный кредит делится на несколько траншей: первый транш выдает банк после подписания договорных документов, а следующие транши перечисляются поэтапно, но не позднее двух лет после первого платежа.
Эксперт отметил, что доступные условия ипотеки и платежеспособность населения являются главными факторами, влияющими на покупательский интерес. И при условиях сокращения доходов населения и удорожания жилищных займов ипотечные программы могут оказаться невостребованными.
Михаил Бузулуцкий отмечает, что эскроу-счета, наполненные застройщиками за последний год, стали фактором максимального снижения ставки по проектному финансированию. Например, ГК «Инград» сумел снизить средние ставки по проектам до рекордных 0,1% за счет излишков на эскроу-счетах. Таким образом, возрождается инструмент, который был исключен из арсенала девелоперов – рассрочка для покупателей. Такой схемой активно пользуются сегодня крупные игроки на рынке, которые вынуждены искать выгодные предложения для покупателей, оставляя интерес в выручке на втором плане. Схема работает следующим образом: клиент оплачивает часть суммы при заключении договора купли-продажи, а следующую часть, которую можно оплатить при помощи ипотечного кредита, оплачивает к завершению строительства.
Подобные ситуации на рынке уже наблюдались в кризисные 2009 и 2014 годы. И тогда девелоперы внедряли в свой маркетинговый арсенал рассрочки для стимулирования спроса, и этот инструмент показывал свою эффективность.
Сегодня застройщики вновь стали обращать внимание на скидочные акции. На московском рынке первички за прошедший месяц цена предложения увеличилась на 1%, при этом сделки принесли меньше выручку. С июня в столичном регионе стало расти количество лотов с открытой скидкой и увеличилось вдвое, а размер скидки возрос с 2,5% в июне до нынешних 5,2%.
Стабилизации спроса поспособствовали именно скидочные предложения, как подтверждают застройщики. Летом на рынке наблюдались акции со скидкой 5% от некоторых застройщиков на однокомнатные квартиры и студии – это самые востребованные варианты.
Как будет дальше развиваться динамика спроса на рынке? По мнению экспертов, это уже зависит от банковского сектора, в игру должны включиться банки и сделать условия выдачи ипотечных кредитов более выгодными. Падение спроса в ближайшем будущем удастся избежать при условии удержания средних процентов по ипотеке ниже 10%, а со стороны застройщиков – удержание цен ниже стоимости жилья в первой половине 2021 года. Замедление вывода новых проектов на рынок снизит уровень новых предложений, что спровоцирует концентрацию спроса на объектах, которые в процессе застройки.
Стагнация продолжалась до конца ноября, начало декабря ознаменовалось возвратом к новогодним скидкам, но эти действия уже не позволят столичным девелоперам вернуть уровень спроса к показателям первой половины текущего года, когда действовала льготная ипотека.
Падающий спрос в новостройках: тренд или новая реальность?
В 2020 году на московском рынке почти половина сделок обеспечивалась благодаря покупателям-инвесторам. Сложившаяся ситуация на нынешнем рынке привела к тому, что доля таких покупателей значительно снизилась. Потенциальный спрос заметно снижается, что дает возможность прогнозировать на ближайшие два года падение цен на жилье в столичном регионе. Однако игроки на рынке питают надежды, что смогут удержать цены хотя бы на достигнутом уровне, чему должно поспособствовать привлечение новых покупателей при помощи рассрочек.
Таким образом, цен на первичку в столице могут снизиться на 15-20% уже к концу этого года. Квадратный метр может «упасть» до уровня 200 тыс. руб. Статистика показывает, что в этом году сдано в эксплуатацию больше жилья, чем за предыдущий период, на 53% больше.
Осваивалось новое жилье за счет инвестиционного спроса, но теперь такие покупатели будут вымываться с рынка. Эксперты утверждают, что катализатором сложившейся ситуации является повышение ключевой ставки Центробанком. Повышение ставки привело к повышению стоимости ипотеки, но есть и обратная сторона медали – такое действие повысило привлекательность других продуктов. К примеру, на Московской бирже доходность десятилетних облигаций увеличилась за этот год на 2%.
Еще в прошлом году многие из тех, кто планировал инвестировать в жилую недвижимость, успели вложить средства в строящиеся объекты. Но замедление динамики цен исключает потенциал получения сверхприбыли. Во второй половине 2021 года наблюдалось снижение активности инвесторов, она сократилась на 10%.
Высокобюджетный сегмент показывает такую же динамику. По сравнению с осенью прошлого года доля инвесторов на рынке в этом сегменте сократилась на 30%. Специалисты утверждают, что такие события на рынке происходят на фоне общего тренда на уменьшение доходности. А это, в свою очередь, связано с переходом на эксроу-счета. Есть надежда, что стабилизации спроса могут посодействовать непрофессиональные инвесторы, которые в поисках перенаправления средств с депозитов, обратят внимание на недвижимость. Такая ситуация наблюдалась на рынке в прошлом году.
